北京章哥，房地产从业20年，通达业内门谈，我不作念所谓的“行家”，只用二十年实战警告帮各人答疑解惑。

一

Q:

请示，我是北京大叔，50岁了还有十年退休（未必12年），只身（阔别）无房。当前住单元寝室（开间筒子楼），退休后必须退房。

手中有钱120万，三个采用：

一、买石景山老破小200万附近的，先出租退休后自住，房钱基本能障翳月供，但退休金展望到手艺也只消5000多，压力很大。

二、买鲁谷的50年公寓，无用贷款，先出租，退休后自住。

三、不买了，退休后住公租房，终末去养老院。

A：

1、退休金展望5000多，是指十年后吗？如果是这酷好，那这贷款就确乎有难度了。到手艺极度于少了几千的房租收入，或者说是我方掏房钱来住这套老破小。如果到手艺利率下降好多还好说，如果不降甚而高潮，那生涯费可就基本莫得了。

这只能期待十年后房租澄清高潮+利率下降，这样能拿到一部分房租，用来补贴我方在其他更低廉地段儿的房租。或者说到手艺把这套房卖掉，去买更低廉地段儿的屋子居住。

或者这样说吧，以当前情况来说，就算买了这套房到手艺也或者率住不上，极度于纯投资了。但房价未必还有多高的涨幅，是以如果有其他更恰当+高息的欢跃渠谈，买不买这套房就没什么必要了。

2、买公寓即是以收房钱为主了，收益率比普宅高的多。但谈判好隐性风险，主如若房产税+地皮出让金+水电税等策略方面的。另外这种居品不好卖，税费也高。是以旧例提倡是要么就甭买，买了也就唐突甭卖了。

3、屋子是用来住的，如果能贬责退休后的居住就无用买房呗。这外东谈主不好提倡，看我方的情况来采用。

4、浅薄即是这情况。如果是我会选第一个决策，买石景山老房。因为房租是或者率随工资涨幅高潮的，十年后有可能翻番，而月供不变的可能性比较大，利率很难遥远高潮。是以到退休的手艺，或者率是有结余房钱的，应该能补贴一部分租房+生涯费。

仅供参考。

二

Q:

请示，预算1500万附近，请给分析一下北京西城金城华庭和中信沁园的屋子，谈判学区等情况！

A：

1、金城华庭和中信沁园，那从性价比来说确定是金城华庭的占优啊，这是送分题。

1500万应该能买中信城90平附近的两居，房钱坪效应该在150附近，租售比上千，至少是1000附近吧。这讲解学区溢价有点儿高，居住的性价比就不是太高了。

金城华庭1500万应该能买80平附近的，这里房钱高，但坪效我不太明晰。参考附近的西城晶华吧，每平米是200附近。那金城华庭的房龄更新，坪效就应该更高，加多10%吧，在220附近。缱绻租售比就确定在1000之内，或者900之内，也即是性价比要比中信城高。

不外这亦然因为金城华庭的房龄新，是以更受追捧。如果过些年跟着房龄和模范变老，性价比有可能下降。但至少五年八年不至于，再怎么着也得是西城晶华的流程，也即是就算下降也仍然比中信沁园要高。

2、但加上学区那就只能家长判断了，从举座学区来讲是金融街更强，但金城华庭对口的是话华嘉小学，属于往常的。而中信城对口八中附小+直升，从概率来讲强于金城华庭。

3、浅薄就这情况吧，单从屋子角度来说确定是金城华庭的占优，至少房龄新的手艺占优。但麇集学区只能家长定，外东谈主不好提倡。

仅供参考。

三

Q:

请示，我在海淀双榆树有个一居室，学区房10万 一平，然则太小了只消不到40平，是以我想卖了换到天通苑，不添钱能买160平的，居住环境应该改善好多。但当前即是拿不定主意，周围的东谈主王人劝我说不可卖，留着会越来越值钱，想听听您的想法。

A：

1、我的想法是屋子是用来住的，那为了升迁居住体验就该换就换呗。这王人没必要听别东谈主的，居住是我方的事情，就跟搞对象娶妻似的，我方认为得当就行。

40平是建面吧？那使用面积也就30多，厨卫阳台就得小10平米，卧室客厅也就剩20多吧。甚而客厅未必还不好用呢，这种老房的居住体验王人不会太好。换到160平的，这王人没法儿比拟，只消我方认为舒坦就换吧。

2、留着会越来越值钱，这怎么说呢？北京的屋子其实和20年前比拟王人是越来越值钱的。过去双榆树公房被允许上市的手艺也就4000多一平，当前王人10万了。可同期期天通苑也才2650啊，就算是大户型增值不卓绝，当前亦然10倍附近的涨幅了，王人越来越值钱。

钱只消花掉后获得享受了才有价值，不然即是一串数字，在物资上莫得任何价值。如果说莫得改善的方针那就留着，可既然有这需求，又有这才调，那干嘛我方委屈我方啊？

3、总之没必要听别东谈主的意见，甚而就算换了王人没必要告诉别东谈主。屋子跟老婆相似王人是只能我方用的，归正也不可分享。

仅供参考。

四

Q:

请示，明明央企即是国企，那你们为什么非要单独说？央企无非是归中央料理的，但和归省里市里料理的有实质区别吗？王人是国企汉典，有必要分三六九等吗？

A：

1、祸患其妙，歪嘴吹洋火，哪儿来的邪火儿啊？如果抬杠的话，那央企国企确乎莫得实质的区别。但这有道理吗？所有这个词的企业在实质上王人相似，何须还分红国企+民企+合伙外企啊？

2、另外央企也不是归“中央”料理的，而是归中央东谈主民政府（国务院）交付给国资委料理的。何况也不是所有这个词央企王人回国资委，“铁邮烟荒”四大企业就归财政部，至于为什么您径直究诘国务院吧。还有几大行也不回国资委，而是有的归汇金，有的归财政部，也有共同料理的。

3、总之这没什么酷好，985和211+普本王人算大学，何况211还包括所有这个词的985。但东谈主家孩子如果考上清华北大了，您非得说这其实不外是个211，故酷好吗？

另外企业里所有这个词东谈主王人算职工，单独分出来请示有实质区别吗？这种杠抬起来没完，愉快承认物以类聚东谈主以群分就承认，不肯意承认也无所谓，但存在即合理，就看我方认不认了……

五

Q:

请示，我筹划把东城的一套国中大厦的卖掉，展望4万一平能卖300万。然后在海淀再买一套，缱绻是为孩子上学能落户的。

谈判是：

1、海淀位置不限，无用谈判学区。

2、总价最佳在400之内，或者算上贷款500。

3、但愿握有个2、3年，再入手时好卖，房钱高且保值。请示有保举么。

A：

1、国中大厦，是灯市口25中庸景山学校隔邻的阿谁吗？50年的公寓是吧？

2、为孩子上学落户，那为什么不谈判位置和学区啊？仅仅为了跨区中考吗？那就买学院路东边这几个溢价低的学区吧，300多万就能买到，无用贷款。总价低的流动性强，用收场学位就不错卖。

3、如果仅仅为了学位，那为什么要握有2/3年啊？我提倡是过了来岁入学岑岭期就看行情吧，如果溢价率陆续下降就索性入手，没必要非得跟大趋势对赌，赢的可能性不大。也即是溢价部分是不太可能再加多的，除非是学区内的收获大幅升迁，或者有策略复古。但这种可能性很小，没必要赌。

4、房钱高不到哪儿去，毕竟所有这个词海淀的屋子王人有学区溢价，市区的至少在10-15%。这部分价值是没东谈主给房钱的，除非有东谈主单独租学位。是以学区房的房钱只能能在本区内相对高，但确定低于北京平均值。

保值是基础部分确定没问题，必定随从大盘涨跌。但溢价部分说不好，过了来岁的东谈主口趋势拐点再看吧。是以一般提倡即是用收场学位看行情，分歧适就卖，极度于用税费资本买了个学位，等同于莫得学区房年代的择校费。

5、保举屋子找当地中介吧，学院路，北太平庄和花坛路等学区的溢价王人不算高，300多万不难买到。

仅供参考。

关爱“章哥说买房”各人号，有房产关联问题不错向我发问。